ein abgeschottetes Haus mit Bargeld kaufen

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ein abgeschottetes Haus mit Bargeld kaufen

Kaufen Sie eine Abschottung ohne Geld Down

Sind Sie daran interessiert, ein abgeschottetes Haus zu kaufen, aber haben Sie kein Geld zum Ablegen? Während dies wie ein Deal Breaker klingen mag, wollen Sie Ihren Traum noch nicht aufgeben. Mit dem richtigen Ansatz können Sie Ihren Traum vom Kauf einer Zwangsvollstreckung trotz Ihrer finanziellen Situation realisieren.

Die Frage von wie man abgeschottete Häuser ohne Geld kauft ist eine, die viele Leute jeden Tag fragen. Leider hat die Mehrheit nie eine Antwort, die zu ihnen passt.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, ein Haus zu kaufen, einschließlich einer Zwangsvollstreckung, ohne Bargeld zu verwenden. Dies ist vielleicht nicht die bevorzugte Methode, um ein abgeschottetes Haus zu kaufen, aber wenn es Ihre einzige Option ist, müssen Sie jede einzelne Strategie berücksichtigen.

Sie sollten mit der Suche nach abgeschotteten Eigenschaften der Federal Housing Administration (FHA) beginnen. Diese sind anders als andere, weil Sie sich in der Lage finden, die Immobilie mit wenig oder keinem Geld zu kaufen.

Zum Beispiel zeigt eine UI (unversicherte) Statusabschottung ein Haus an, das repariert werden muss, um die FHA-Standards zu erfüllen, und nicht in einem lebensfähigen Zustand ist.

Mit einer UI-Abschottung können Sie leicht mit wenig Geld nach vorne gehen, aber Sie können auch eine dieser Eigenschaften ohne Geld nach unten kaufen.

Wenn Sie kein Bargeld haben Kauf einer Zwangsvollstreckung, Eine Ihrer anderen Möglichkeiten ist die Verwendung einer Kreditkarte. Mit dieser können Sie einen Barkredit anfordern, um das Geld zu erhalten, das Sie benötigen, um mit dem Kauf voranzukommen.

Diese Strategie wird nicht oft empfohlen, da Sie wahrscheinlich einen hohen Zinssatz auf den Vorschuss zahlen werden. Wenn dies Ihre einzige Option ist, ist es eine Idee zu berücksichtigen, solange Sie mit Ihrer Fähigkeit zufrieden sind, das Gleichgewicht so schnell wie möglich zurückzuzahlen.

Wenn Sie zum ersten Mal Hauskäufer sind, können Sie möglicherweise ein FHA-Darlehen nutzen. Damit ist ein Zero-Down-Kredit möglich, die Immobilie muss jedoch strenge Richtlinien bestehen.

Hinweis: Wenn das Haus größere Reparaturen benötigt, außer als Fixierer oberen, werden Sie nicht für diese Art von Darlehen qualifizieren.

Suche nach Zwangsversteigerungen zu kaufen

Wenn Sie bereit sind investieren Sie in eine Zwangsvollstreckung ohne Geldverlust, Sie müssen zuerst eine Liste der verfügbaren Immobilien in Ihrer Region finden. Mit unserem Listing-Service sind Sie in der Lage genau das zu tun.

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Unsere Aufgabe ist es, Ihnen zu helfen, Zwangsvollstreckungen in Ihrem lokalen Markt zu finden und zu vergleichen. Wenn Sie unseren Service nutzen, werden Sie zu den Ersten in Ihrer Nähe gehören, die Immobilien unter dem Marktwert finden!

Kauf eines ausgeschlossenen Hauses: Was Sie wissen müssen

Home Buying: 10 Schritte zum Erfolg

Kauf eines ausgeschlossenen Hauses: Was Sie wissen müssen

Kaufen Sie ein abgeschottetes Haus auf einer Auktion oder von einem Kreditgeber kann eine Möglichkeit, eine Immobilie mit einem Rabatt zu kaufen, und wer nicht einen Rabatt? Der Kauf einer Abschottungseigenschaft kann jedoch eine komplizierte Transaktion sein. Hier ist, was Sie über den Prozess des Kaufs eines notleidenden Hauses wissen müssen.

Was genau ist eine Abschottungseigenschaft?

Ein ausgeschlossenes Haus ist, wenn ein Kreditgeber oder Pfandgläubiger versucht, ein Eigentum von einem Eigenheimbesitzer zu nehmen, um eine Schuld zu befriedigen. Der Kreditgeber kann entweder das Eigentum an der Immobilie übernehmen oder höchstwahrscheinlich die Immobilie verkaufen, um die Schulden abzuzahlen. Der Kreditgeber ist in der Regel nicht immer auf der Suche nach Top-Dollar auf diesem Kredit-weg-schlecht, nur ein fairer Preis, der mindestens die unbezahlte Hypothek abdecken wird.

Eine Immobilie vor Zwangsvollstreckung ist nicht unbedingt zu verkaufen. Die Phase vor der Zwangsvollstreckung ist der Zeitraum, nach dem eine Standardbenachrichtigung an den Hauseigentümer gesendet wurde und bevor die Immobilie bei einer Zwangsversteigerungsauktion verkauft wird. Der Eigentümer arbeitet möglicherweise daran, den Kreditausfall zu beheben, oder hofft, dass ein Geldkäufer die Immobilie vor der Zwangsversteigerung kaufen wird, was seinen Kredit beschädigen würde. Die meisten Experten betrachten dies als die schwierigste Phase, um ein notleidendes Haus zu kaufen; Sie werden direkt mit dem Eigentümer verhandeln, nicht mit einer Bank oder einer Hypothekengesellschaft.

Obwohl die Phase vor der Zwangsvollstreckung einige gute Geschäfte machen kann, sind Transaktionen oft knifflig, da die meisten dieser Häuser noch nicht auf dem Markt sind und, wenn der Eigentümer die Schulden bezahlt, niemals zum Verkauf stehen. Wenn Sie immer noch interessiert sind, lesen Sie 10 Tipps, die Sie durch die Suche und den Kauf eines Vor-Zwangsvollstreckungs-Heims führen.

Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung?

Wenn Sie ein Auktionsneuling sind, besuchen Sie ein paar mit der Absicht zu lernen, nicht zu kaufen. Einige sind kleine Treuhand-Auktionen, die nicht lange dauern; andere werden von großen Auktionsfirmen gehalten und umfassen mehrere Immobilien. Wenn Sie sehen, wie die Auktion funktioniert, bereiten Sie sich auf den Einstieg vor, sobald Sie eine Eigenschaft gefunden haben, die Ihnen gefällt. Sobald dies der Fall ist, verwenden Sie Zillows Abschottungsschätzung, um zu bestimmen, wofür das Haus wahrscheinlich verkauft wird.

Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, auf die Sie bieten möchten, wenden Sie sich an den Auktionator oder Treuhänder, um festzustellen, wie viel Geld Sie für die Auktion benötigen. die Menge variiert von Staat zu Staat. Bei vielen Auktionen müssen die Bieter einen zertifizierten Scheck über 5.000 USD einreichen, der dem Auktionsunternehmen ausgestellt wird, um seine berechtigte Absicht zu belegen. In einigen Fällen ist ein Prozentsatz des Zuschlags am Tag des Verkaufs erforderlich. Stellen Sie sicher, dass Sie die Versteigerungsanforderungen in Ihrem Bundesstaat recherchieren, bevor Sie auf eine Zwangsversteigerung bieten.

Und denken Sie daran, dass Ihr Auktionsgebot absolut ist. Lesen Sie mehr über Zwangsversteigerungsauktionen, einschließlich Tipps von Veteranen Auktionsbesuchern.

So finden Sie Abschottungseigenschaften

Um die Vorwegnahme von Zwangsversteigerungen und Zwangsvollstreckungen auf Zillow anzuzeigen, geben Sie Ihren Suchbereich ein, klicken Sie auf "Filter" und dann auf die Kategorie "Pre-Market". Oder Sie können Zillows Agent Finder nach Agenten durchsuchen, die Erfahrung mit Zwangsvollstreckungen haben. Öffnen Sie das Menü "Erweitert" unter Service erforderlich und klicken Sie in der Liste der Spezialitäten auf Zwangsvollstreckungen. Ihr Agent wird Sie zu Zwangsvollstreckungs-Immobilien-Listings auf dem Multiple Listing Service (MLS) führen, einer Datenbank, die ausschließlich aus Immobilienbesitzern besteht.

Andere Quellen von Informationen über notleidende Immobilien sind z. B. rechtliche Hinweise in Zeitungen, Bankwebsites und Regierungswebsites wie die Federal Housing Administration. Achten Sie auf Ad-basierte Abonnement-Websites, da diese ungenaue oder veraltete Einträge enthalten können.

Distressed Eigenschaften werden in der Regel "as-is" verkauft, wie Sie sehen, was Sie bekommen. Es gibt keine Garantien, also stellen Sie sicher, dass ein zertifizierter Inspektor die Immobilie betrachtet, bevor Sie ein Angebot machen. Sie müssen wissen, wie viel es kosten wird, um den Ort bewohnbar oder umkehrbar zu machen.

Kreditgeber löschen normalerweise den Titel, bevor sie eine gerichtliche Verfallserklärung auflisten, aber es ist klug, eine Titelfirma anzustellen, um Titelprobleme zu erforschen und zu kurieren, bevor sie auf der Eigenschaft schließen.

Es ist auch eine gute Idee, Ihre Finanzierung in Ordnung zu bringen, bevor Sie ein Gebot abgeben. Aber selbst wenn Sie Bargeld anbieten, erwarten Sie nicht, dass ein Geschäft auf einem Bankeigentum schnell abläuft. Mehrere Augenpaare müssen den Deal überprüfen und auf Ihr Angebot reagieren. Es könnte Wochen dauern, also sei geduldig.

Für weitere Informationen über den Kauf von abgeschotteten Eigenschaften, überprüfen Sie die Foreclosure Buyers Guide in Zillow Foreclosure Center.

Wir kauften ein abgeschottetes Haus mit Bargeld - Ferienvermietung. Wir refinanzierten dann unser Haus und fügten den Bareinkauf unserer Refinanzierung hinzu. Überprüfen wir die Refinanzierung mit Miete?

Gekaufte Zwangsversteigerung mit Bargeld. Habe es in Ferienvermietung geschafft. Dann refinanzierte unser Haus mit zusätzlichem Geldkauf. Prüfen wir nun unsere Refinanzierung als unsere Miete oder als unser Zuhause?

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Die Hypothek für die Refinanzierung wurde durch Ihren persönlichen Wohnsitz und nicht durch die Miete gesichert. Daher würden alle Hypothekenzinsenabzüge auf Formular 1040 Schedule A, nicht auf dem Schedule E für die Vermietung, ausgewiesen.

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So kaufen Sie eine Abschottung: Die umfassende Anleitung zum Kauf eines ausgeschlossenen Hauses

von Brandon Turner | GrößerPockets.com

Zu lernen, wie man eine Zwangsvollstreckung kauft, ist nicht alles andere als das Kaufen eines anderen Hauses - aber die kleinen Unterschiede können den Unterschied zwischen dem Erhalten der Eigenschaft machen, die Sie wirklich wollen und mit nichts verlassen werden. Dieser Beitrag wird Sie durch den Prozess des Kaufs einer Zwangsvollstreckung entweder für Ihren persönlichen Gebrauch oder als eine Immobilieninvestition führen.

Wie man Immobilien mit keinem (oder niedrigem) Geld kauft!

Einer der größten Schwierigkeiten, die viele neue Investoren haben, ist das Geld für den Kauf ihrer ersten Immobilien. Nun, BiggerPockets kann auch dabei helfen. Das Buch über Investitionen in Immobilien ohne (oder mit) niedrigem Geldbetrag kann Ihnen die Werkzeuge geben, die Sie benötigen, um mit Immobilien zu beginnen, auch wenn Sie nicht über Tonnen von Bargeld verfügen.

So kaufen Sie eine Abschottung: Der Abschottungsprozess

Bevor ich zu tief in die Details von wie man eine gerichtliche Verfallserklärung kauft, Lassen Sie uns zuerst sicherstellen, dass wir alle auf derselben Seite mit Begriffen sind. Eine Zwangsvollstreckung ist der Prozess, bei dem der Pfandgläubiger aus verschiedenen Gründen das Eigentum an einer Immobilie übernimmt, am häufigsten jedoch das Fehlen von Krediten. Der Zwangsvollstreckungsprozess unterscheidet sich in jedem Staat, aber er beginnt in der Regel mit zahlreichen Mitteilungen an den Eigentümer und einer Reihe gesetzlicher Schritte, die zur tatsächlichen Zwangsvollstreckung führen. Es gibt in der Regel drei Stellen in der Zwangsvollstreckung, wo es möglich ist, eine Immobilie zu kaufen: Pre-Zwangsversteigerung, in den Gerichtsverfahren und nach der Zwangsversteigerung. Wenn Sie lernen, eine Zwangsvollstreckung zu kaufen, ist es wichtig, alle drei Schritte zu kennen.

Es ist möglich, ein Haus zu kaufen, bevor die Zwangsvollstreckung abgeschlossen ist und der Hausbesitzer rausgeschmissen wird. Der Kauf einer Immobilie in diesem Zeitraum, bekannt als "Pre-Foreclosure", ist eine gängige Technik, die von vielen Immobilieninvestoren verwendet wird und eine gute Möglichkeit sein kann, motivierte Hausbesitzer zu finden. Schließlich - einige Dinge im Leben sind motivierender für einen Hausbesitzer als zu wissen, dass sie bald physisch von ihrem Haus entfernt werden.

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Wie man eine gerichtliche Verfallserklärung am Gerichtsgebäude Steps kauft

In den meisten Staaten wird das Grundstück, nachdem das Verfahren abgeschlossen ist, für eine öffentliche Versteigerung an den "Gerichtssaal" (manchmal im übertragenen Sinne, aber oft wörtlich) an den höchsten Bieter verkauft. Dieser Prozess wird als "Treuhandverkauf" bezeichnet. Das Bieten beginnt in der Regel mit einem automatischen Startgebot, gleich welcher Summe auf dem Grundstück, also nein - es ist im Allgemeinen nicht möglich, einfach $ 1 auf eine Immobilie im Gerichtsgebäude zu bieten. Wenn ein Hauseigentümer $ 80.000 für einen Kredit schuldete, der durch das Eigentum gesichert wurde, würde das Bieten bei $ 80.000 anfangen. Wenn niemand höher bietet, erhält der Pfandgläubiger das Eigentum und erhält den Titel.

Um eine gerichtliche Verfallserklärung bei den Gerichtsverfahren zu kaufen, gibt es einige Tipps, die Sie beachten sollten:

  1. Käufer Vorsicht- Wenn Sie eine gerichtliche Verfallserklärung im Gerichtsgebäude kaufen, erhalten Sie keine Garantie, dass das Eigentum frei von Pfandrechten oder Belastungen ist. Das bedeutet, dass Sie eine Immobilie kaufen könnten, die versteckte Pfandrechte hat (wie ein Pfandrecht eines Vertragspartners, einen verärgerten Ex-Ehepartner oder irgendeinen anderen Grund). Für einen großartigen Artikel, der aufzeigt, wie man auf einem Grundstück die Pfandrechte findet, lesen Property Lien Suchen: Wie man herausfinden kann, ob es auf einer Property Liens gibt.
  2. Bedingung - Da das Anwesen bis heute Eigentum des Hauseigentümers ist, werden Sie wahrscheinlich keine Gelegenheit haben, das Haus zu betreten und es sich anzusehen (es sei denn, Sie gehen zur Unterkunft und klopfen an die Tür und fragen.) versteckte Mängel mit dem Haus, und Sie werden in der Regel nicht die Zeit haben, eine formelle Inspektion zu machen.
  3. Nur Bargeld - Schließlich, wenn Sie eine Zwangsvollstreckung in den Gerichtsgebäude Schritten kaufen, müssen Sie das gesamte Geld am selben Tag haben, um diese Eigenschaft zu kaufen. Dies bedeutet, dass Sie kein konventionelles Darlehen verwenden können, um die Immobilie zu kaufen. Es gibt einige Hartgeld-Kreditgeber, die diese Art von Deals finanzieren, aber stellen Sie sicher, dass die anderen beiden Schritte in Ordnung sind, bevor Sie eine Immobilie auf dem Courthouse Schritte kaufen.

Nach dem Verkauf auf den Stufen des Gerichtsgebäudes muss der neue Eigentümer der Immobilie die "Mieter" (ehemalige Hausbesitzer), die sich möglicherweise noch auf dem Grundstück aufhalten, vertreiben. Wenn es sich um eine Bank handelt, die die Bank ausschließt, wird die Bank im Allgemeinen den Prozess der Vertreibung des Mieters durchmachen und das Haus mit einem Immobilienmakler zum Verkauf anbieten. Der Rest dieses Artikels wird sich darauf konzentrieren, wie eine Zwangsvollstreckung zu kaufen ist, nachdem sie durch den Zwangsvollstreckungsprozess gefiltert wurde und nun öffentlich zum Verkauf steht.

Wenn eine Bank das Eigentum zurücknimmt und beginnt, es zu verkaufen, wird das Eigentum jetzt als ein REO oder bekannt Immobilienbesitz.

Einkaufen für ein ausgeschlossenes Haus

Es gibt mehrere Möglichkeiten, eine Zwangsvollstreckung zu kaufen. In diesem Abschnitt werden einige der gängigsten Möglichkeiten zum Einkaufen behandelt.

Bei weitem ist die häufigste Quelle für die Suche nach Zwangsvollstreckungen durch die Multiple Listing Service (MLS). Die MLS ist eine Sammlung von Listen von lokalen Immobilienmakler aller Immobilien zum Verkauf in ihren Büros zusammengestellt. Früher wurden diese Listen in Aktenschränken aufbewahrt, und jedes Büro behielt seine eigenen Listen für sich. Heute arbeiten Immobilienmakler zusammen, um alle Informationen unter Verwendung des MLS frei untereinander zu teilen.

Das MLS ist für jeden Immobilienmakler uneingeschränkt zugänglich, daher wird dringend empfohlen, entweder eine eigene Immobilienlizenz zu erwerben oder eng mit einem Vertreter zusammenzuarbeiten, den Sie mögen und dem Sie vertrauen (schließlich wird ein Immobilienmakler in der Regel vom Verkäufer bezahlt, Es ist also kostenlos für Sie, einen Agenten zu verwenden!) Sie müssen sich jedoch nicht nur darauf verlassen, dass Ihr Immobilienmakler Ihnen mitteilt, welche Immobilien aufgeführt sind - denn Sie können diese Informationen im Allgemeinen über viele verschiedene Websites wie Makler abrufen. com, RedFin.com, Zillow.com oder Trulia.com. Diese Seiten werden Ihnen helfen, fast alle Auflistungen zu durchsuchen und Ihnen mindestens einige der Informationen über die Eigenschaft zu geben. Beachten Sie jedoch, dass diese Listen auch leicht verzögert sein können, so dass Sie in einem heißen Markt einige Angebote verpassen könnten, wenn Sie sich nur auf das Internet verlassen.

Banken haben typischerweise eine "REO-Abteilung" und jemanden, der mit diesen Immobilien arbeitet. Während die meisten REO-Eigenschaften auf dem MLS landen (siehe oben), ist es möglich, Verbindungen mit einer REO-Abteilung herzustellen und Zugang zu Eigenschaften zu haben, bevor sie auf dem MLS platziert werden. Dies gilt insbesondere für kleinere, lokale Banken.

Einige Immobilien, die vom US-Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) abgeschafft wurden, sind nicht öffentlich auf der MLS aufgeführt, sondern werden nur privat im HUD Home Store aufgeführt.

Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Sie kaufen möchten, ist es Zeit, Ihr Angebot einzureichen. Auch hier kommt ein guter Immobilienmakler zum Einsatz. In der Regel treffen Sie sich mit Ihrem Agenten und teilen ihm die Bedingungen mit, die Sie anbieten möchten. Ihr Agent wird dem Verkäufer ein Angebot unterbreiten und die Bank wird sich umsehen und entweder:

Für einen tollen Artikel über Tipps, wie Sie Ihre Angebote annehmen können, lesen Sie 3 einfache Möglichkeiten, um Ihre Angebote zu erhalten und zu akzeptieren

Wenn es mehrere Angebote für eine Immobilie gibt, wird der Verkäufer Sie oft auffordern, Ihr "höchstes und bestes" Angebot einzureichen. Mit anderen Worten, die Bank bittet Sie, auf dem Grundstück gegen andere zu bieten. Zu dieser Zeit kann es leicht sein, in den "Auktionsmodus" zu fallen und wegen des Hypes zu viel zu bezahlen, aber wenn Sie all die Schritte befolgen, die ich oft über den Kauf von Smart predige, werden Sie Ihren maximalen Preis kennen und Emotionen nicht zulassen Über.

Ihre Due Diligence machen und die Abschottung tatsächlich kaufen

Sobald Ihr Angebot angenommen wurde, ist es an der Zeit, Ihre "Due Diligence" zu tun und sicherzustellen, dass alle Ihre Enten in einer Reihe sind. Dies ist die Zeit, in der Sie einen Inspektor anstellen, um die Immobilie zu überprüfen und Ihre Finanzierung vollständig zu erhalten. In den meisten Staaten wird der Abschluss von einer "Title Company" durchgeführt, die alle Dokumente vorbereitet und die Unterzeichnung beider Parteien arrangiert. In einigen Staaten ist jedoch ein Anwalt für dieses Verfahren verantwortlich, aber die Schritte sind fast gleich.

Nachdem beide Parteien die Dokumente unterschrieben haben und die neue Urkunde bei der örtlichen Grafschaft registriert wurde, ist das Eigentum offiziell deins! Herzlichen Glückwunsch - Sie haben gerade gelernt, eine Zwangsvollstreckung zu kaufen.

Welche Fragen haben Sie zu dem Prozess? Oder haben Sie aus Ihrer Erfahrung Lehren gezogen, die anderen beim Kauf einer Zwangsvollstreckung helfen können? Hinterlassen Sie Ihre Kommentare unten!

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Brandon Turner (G + | Twitter) verbringt viel Zeit auf BiggerPockets.com. Wie ... ernsthaft ... eine Menge. Oh, und er ist auch ein aktiver Immobilieninvestor, Unternehmer, Reisender, Third-Person-Speaker, Ehemann und Autor von "Das Buch über Immobilieninvestitionen ohne (und niedrigen) Geldverlust" und "The Book on Rental" Property Investing ", die Sie wahrscheinlich lesen sollten, wenn Sie mehr Geschäfte machen wollen.

6 Vorteile Hinweis Investieren hat über harte Immobilien

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    Wie üblich Brandon, dies ist ein weiterer umfassender Beitrag. Zwangsvollstreckungen sind nicht etwas, das ich jemals untersucht habe. Hier gibt es so viel Konkurrenz. Ich werde mich an diesen Beitrag erinnern. Tolle Information.

    Danke Sharon! Ich schätze Ihre freundlichen Worte!

    Hey Brandon, 90% der Immobilien, die ich kaufe, sind REOs. Ich habe einen ausgezeichneten Makler, der nicht nur hilft, sie zu lokalisieren, sondern auch die Werte in diesem Bereich kennt. Ich mache meine eigene Inspektion - Dächer, Struktur, Fundament und Mechanik, er prüft alles andere. Meine Angebote sind in der Regel 65% -70% des Listenpreises, alles Bargeld. Ihre entweder akzeptiert oder nicht, wenn nicht, suchen Sie nach einem anderen. Zum Beispiel: Listenpreis 98.000 $, Angebot 65.000 $ alles Bargeld, nach Reparatur Wert- $ 125.000, süß! Durch den Kauf dieser Art, alle meine Immobilien Cash-Flow vom ersten Tag an. In Aberdeen, WA. Am Tag der Schließung überprüfen, um sicherzustellen, dass die elektrische Verkabelung und Sanitäranlagen noch vor der Unterzeichnung vorhanden ist.

    Hey Jim - haha, es ist so wahr! Ich habe nie eine Immobilie mit dem fehlenden Metall gekauft, aber ich kenne andere, die es haben. Ich überprüfe aber immer!

    Hallo Jim! Danke für den letzten Tipp. Ich bin mir sicher, dass das oft übersehen wird. Elektrische Verkabelung und Sanitär- Check!

    Sicherer werden diejenigen Immobilien, die von Anfang an einen positiven Cashflow generieren können. Glückliche Immobilieninvestition ....

    Vor der Hypothekenkrise von 2008-2009 war der Kauf eines abgeschotteten Eigenheims eine viel schwierigere Angelegenheit. Immobilien-Schnäppchenjäger mussten früher Versteigerungen an Gerichtshöfen folgen oder sich durch zahlreiche legale Einreichungen durchsieben. Aber die Welle von Zwangsvollstreckungen, die durch die Subprime-Kernschmelze verursacht wurde, hat nicht nur die Anzahl der verfügbaren Immobilien erhöht, sondern auch die Suche und den Erwerb erleichtert. In der Tat ähnelt der Prozess oft der Suche nach einer anderen Art von Zuhause. Zwangsversteigerungen sind in fast jedem Immobilienmarkt im ganzen Land verfügbar und bieten sowohl Hausbesitzern als auch Investoren Chancen.

    Man kann Zwangsversteigerungen in Zeitschriften und Websites des Multiple-Listing-Services (MLS) finden, über Online-Immobilienrecherchen, Bankfilialen und Websites und lokale Zeitungen. Es gibt viele Websites, die sich jetzt darauf spezialisiert haben, Häuser und Immobilien zu finden, die in Zwangsvollstreckungen sind, wie usa-foreclosure.com und Fannie Maes HomePath.com. Einige Finanzinstitute, wie die Bank of America, bieten auch Seiten an, die Ihnen helfen, nach einem abgeschotteten Heim zu suchen. In lokalen Multiple-Listing-Services werden Eigenschaften, die ausgeschlossen werden, möglicherweise nicht per se hervorgehoben. Dies darf nur in der Objektbeschreibung angegeben werden.

    Kreditgeber verkaufen zunehmend ihre beschlagnahmten Vermögenswerte durch Immobilienmakler, also zögern Sie nicht, einen Makler nach Möglichkeiten zu fragen. Einige Immobilienmakler sind sogar auf Zwangsversteigerungen spezialisiert.

    Genauer gesagt hängt das Auffinden eines abgeschotteten Eigenheims davon ab, wo genau es sich im Zwangsvollstreckungsverfahren befindet: Immobilien können immer noch Eigentum des ursprünglichen Eigenheimbesitzers sein (in den früheren Stadien, im Falle von Vorverfallserklärung und Leerverkaufsimmobilien), oder von einer Einheit wie z als eine Bank oder die Regierung (in den späteren). Hier sind fünf Arten der Zwangsvollstreckung und Ansätze zum Kauf.

    Eine Liegenschaft befindet sich in Vorverfallserklärung, nachdem der Hypothekengeber den Kreditnehmern mitgeteilt hat, dass sie sich in Verzug befinden, aber bevor die Immobilie zum Verkauf angeboten wird. Wenn ein Hauseigentümer die Immobilie während dieser Zeit verkaufen kann, kann er Zwangsversteigerungsverfahren vermeiden und negative Auswirkungen auf seine Kredithistorie und seine Zukunftsaussichten haben (vgl Eine Hypothek nach Konkurs und Abschottung bekommen). Daher sind einige Hausbesitzer bereit zu verhandeln. Pre-Zwangsvollstreckungen sind in der Regel in County und Stadt Gerichtsgebäude aufgeführt. Darüber hinaus listen viele Online-Ressourcen, einschließlich www.foreclosure.com, Eigenschaften auf, die sich in der Phase vor der Abschottung befinden.

    Leerverkäufe treten auf, wenn der Kreditgeber bereit ist, weniger als das zu akzeptieren, was für eine Hypothek geschuldet wird. Kreditnehmer müssen nicht notwendigerweise in Verzug mit den Hypothekenzahlungen für einen Kreditgeber sein, um einem Leerverkauf zuzustimmen; In der Regel müssen sie jedoch eine Art von finanzieller Notlage nachweisen, wie zum Beispiel den Verlust eines Arbeitsplatzes, der wahrscheinlich zum Ausfall führen wird. Oft ist die fragliche Residenz unter Wasser, was bedeutet, dass sie weniger wert ist als die ausstehende Hypothekensumme. Um sich als Leerverkauf zu qualifizieren, muss der Kreditgeber zustimmen, "das Eigentum zu verkaufen", indem er weniger akzeptiert als geschuldet ist, und das Haus muss zum Verkauf angeboten werden. Diese Immobilien werden normalerweise als Leerverkäufe "ausstehende Bankzulassung" beworben.

    Der Kauf einer Leerverkaufsimmobilie ist in den meisten Fällen der gleiche wie bei einem traditionellen Kauf, aber die Sprache in den Verträgen wird unterschiedlich sein, wobei angegeben wird, dass die Bedingungen der Zustimmung des Kreditgebers unterliegen. Eine Bank kann mehrere Monate brauchen, um auf ein Leerverkaufsangebot zu reagieren, so dass der Prozess erheblich länger dauern kann als ein traditioneller Kauf. Viele Immobilien-Websites, einschließlich einzelner Firmen oder Listing-Services, bieten die Möglichkeit, nach Leerverkäufen zu suchen.

    Ein Sheriff Sale Auktion tritt auf, nachdem der Kreditgeber den Kreditnehmer des Ausfalls benachrichtigt und eine Frist für den Kreditnehmer, um Hypothekenzahlungen nachzuholen. Eine Auktion ist für den Kreditgeber konzipiert, um für das Darlehen, das in Verzug ist, schnell zurückgezahlt werden. Diese Versteigerungen finden häufig in den Gerichtsverhandlungen einer Stadt statt, die von den lokalen Strafverfolgungsbehörden verwaltet werden. Das Objekt wird an einem öffentlich bekannt gegebenen Ort, Datum und Uhrzeit an den Höchstbietenden versteigert. Diese Hinweise können in lokalen Zeitungen und in vielen Online-Standorten gefunden werden, indem eine Suche nach "Sheriff Sale-Auktionen" durchgeführt wird.

    Immobilien, die nicht bei der Auktion verkauft werden, gehen zurück zur Bank; das heißt, sie werden Immobilien (REO) Eigenschaften. Sie werden oft von der REO-Abteilung einer Bank verwaltet, die eine Liste der bankeigenen Immobilien führt. Online-Quellen wie www.realtytrac.com haben umfangreiche Listen, die nach Stadt, Staat oder Postleitzahl durchsucht werden können.

    5. Eigentum der Regierung

    Einige Häuser werden mit Krediten gekauft, die von der Federal Housing Administration (FHA) oder dem Department of Veterans Affairs (VA) garantiert werden. Wenn diese Immobilien in Zwangsversteigerungen gehen, werden sie von der Regierung wieder in Besitz genommen und von Maklern verkauft, die für die Regierung arbeiten. Ein staatlich registrierter Makler muss kontaktiert werden, um ein staatliches Eigentum zu erwerben. Käufer können solche Immobilien auf www.hud.gov recherchieren (klicken Sie auf "THEMA AREAS" und wählen Sie "Häuser zum Verkauf").

    Warum ausgeschlossene Häuser billiger sind

    Das größte Verkaufsargument der abgeschotteten Häuser ist natürlich ihr abgesenkter Preis - oft deutlich niedriger als bei anderen ähnlichen Immobilien in der gleichen Gegend (bekannt als Comparatives oder Comps, in Broker-Sprache). Die meisten Zwangsversteigerungen werden mindestens 5% unter dem Marktwert verkauft, wobei in bestimmten Regionen sogar noch höhere Rabatte gewährt werden. Käufer können auch zusätzliche Einsparungen mit Vergünstigungen wie reduzierte Anzahlungen, niedrigere Zinssätze oder die Eliminierung von Bewertungsgebühren und bestimmten Abschlusskosten nutzen.

    Was macht sie so interessant? Wenn sich die Residenz in der Phase vor der Zwangsversteigerung oder dem Leerverkauf befindet, sind ihre Eigentümer finanziell in der Klemme - sie brauchen Geld. Und die Zeit ist nicht auf ihrer Seite: Sie müssen das Eigentum entladen und bekommen, was sie können, solange sie können, damit sie es nicht vollständig verlieren. Kurz gesagt, diese Verkäufer verhandeln nicht gerade aus einer Position der Stärke. Während es grausam erscheint, das Unglück anderer zu nutzen, können Käufer davon profitieren.

    Sie können noch mehr profitieren, wenn die Immobilie tatsächlich beschlagnahmt wurde. Das Büro des Sheriffs ist nicht daran interessiert, an einem Haus zu hängen; Banken wollen nicht im Vermietergeschäft sein. Finanzinstitutionen wollen sich normalerweise schnell von abgeschotteten Immobilien befreien (zu einem vernünftigen Preis natürlich - sie müssen Investoren und Wirtschaftsprüfern antworten, dass sie jeden Versuch unternommen haben, so viel wie möglich vom ursprünglichen Kreditbetrag zurückzuerhalten). Auch dies kommt den Käufern zugute.

    Schließlich werden abgeschottete Häuser normalerweise im "Ist-Zustand" verkauft - wenn es Schäden gibt, Reparaturen sind nicht Teil der Gleichung - und, wie Gebrauchtwagen- und Vintage-Möbel-Kenner wissen, "wie-ist" übersetzt in einen Rabatt. Natürlich kann "as-is" ein zweischneidiges Schwert sein, wie wir unten diskutieren werden.

    Risiken des Kaufs ausgeschlossener Häuser

    Während es einen Ausgleichsrabatt trägt, kann "wie es ist" Bedingung ziemlich grimmig sein. Wenn das Haus immer noch von den Eigentümern bewohnt wird, ist es oft schlecht gepflegt - schließlich, wenn die Leute die Hypothekenzahlungen nicht leisten können, werden sie wahrscheinlich auch für die regelmäßige Wartung zurückbleiben, ganz zu schweigen von größeren Reparaturen. Darüber hinaus sind einige Leute, die konfrontiert oder gezwungen sind, Zwangsvollstreckung sind verbittert, und nehmen Sie ihre Frustration auf ihrem Haus, bevor die Bank wieder einnimmt. Dies beinhaltet oft das Entfernen von Geräten und Vorrichtungen und manchmal sogar völligen Vandalismus.

    Zusammen mit unvorhergesehenen Reparatur- und Renovierungsarbeiten können Zahlungsausfälle wie Steuernachlässe und Pfandrechte (die oft von der IRS oder vom Staat oder anderen Gläubigern an Versteigerungsobjekte angehängt werden) weitere Kosten für ein ansonsten wünschenswertes Haus verursachen. Was auch immer geschuldet ist, die Regierung muss zuerst bezahlt und abgerechnet werden, bevor der Kaufprozess voranschreiten kann. Dies gilt hauptsächlich für die Versteigerung von Immobilien; Eine Bank wird immer alle Pfandrechte zurückzahlen, bevor sie an eine andere Partei verkauft wird.

    Die vorangegangenen Komplikationen bedeuten oft viel Papierkram. Typischerweise haben Zwangsvollstreckungen eine Reihe von zusätzlichen Dokumenten, die ausgefüllt werden müssen, um sich auf das Closing vorzubereiten, was nicht immer so zeitgerecht ist. Wenn es sich um eine Leerverkaufssituation handelt, muss der Kreditgeber des Eigentümers den Deal genehmigen, und das kann eine Weile dauern, wie bereits erwähnt. Schwerwiegender Schaden, der im Haus gefunden wird, kann zu einer niedrigeren Einschätzung des Eigenheims führen, was die Fähigkeit des Käufers, einen Kredit zu erhalten, beeinträchtigen kann. Einige Kreditgeber werden nicht unterhalb eines bestimmten Dollarbetrags verleihen, da das Gewinnpotenzial eines geringeren Kredits das Risiko nicht wert ist.

    Während Sie denken, dass eine Bank bereit wäre, eine zurückgenommene Wohnung zu entladen, können die Reaktionszeiten zwischen der Bank und anderen beteiligten Parteien auch bei REO-Immobilien langsam sein. Die Zeit, die benötigt wird, um eine Antwort auf Ihr Gebot zu erhalten, kann sehr unterschiedlich sein ; Wenn die Bank, die Ihr Eigentum hält, mit Zwangsvollstreckungen überschwemmt ist, kann es sehr viel länger dauern, bis die Bank Ihre Anfrage bearbeitet. Es ist bekannt, dass Banken mit erheblichen Rückständen bis zu 90 Tage benötigen, um auf ein Angebot zu reagieren. Wenn Sie planen, den Kauf zu finanzieren, wäre es ratsam, die Zeit zu verbringen, bevor Sie eine Hypothek genehmigen.

    Wie bei jedem Markt wird die Nachfrage steigen, wann immer es eine Chance gibt, etwas zu einem Preisnachlass von der laufenden Rate zu erwerben. Ein verstärktes Interesse und Wettbewerb - nicht nur von potentiellen Bewohnern, sondern auch von Investoren und Flip-Profis - ist unvermeidbar, wenn es sich um erstrangige Zwangsversteigerungen handelt. Sehr oft kann ein abgeschottetes Haus preisgünstiger als die anderen Häuser in der Umgebung sein, aber wenn sich herausstellt, können zahlreiche Angebote schnell kommen und ein Bieterkrieg folgt. Also was einst ein preisgünstiges Zuhause in einer tollen Nachbarschaft war, kann schnell zu einem kostspieligen Eigentum werden.

    Potenzielle Käufer von Zwangsversteigerungen können Angebote für mehrere Objekte gleichzeitig abgeben, da konkurrierende Käufer eine Immobilie mit einem höheren oder einem Gesamtangebot erwerben können. Aber lassen Sie sich nicht entmutigen, wenn jemand anderes Ihr Angebot für eine bestimmte Immobilie übertrumpft; Überprüfen Sie regelmäßig, ob es wieder im Inventar der Bank erscheint. Abschottungsgeschäfte fallen oft ziemlich durch.

    Wenn Sie bei einer Bank einkaufen, müssen Sie Ihre Verhandlungsfähigkeiten verbessern und den Prozess mit einem Lowball-Angebot auf der gewünschten Immobilie beginnen. Banken, die beträchtliche Bestände an abgeschotteten Grundstücken angesammelt haben, werden eher geneigt sein, über den Preis zu verhandeln; Je länger die Bank die Immobilie hält, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie niedrigere Angebote ernsthaft in Betracht zieht, insbesondere bei Immobilien, die über längere Zeiträume gehalten wurden. Daher sollten Sie Ihr Erstgebot wahrscheinlich zu einem Preis abgeben, der mindestens 20% unter dem aktuellen Marktpreis liegt, oder vielleicht sogar noch mehr, wenn die Immobilie, auf die Sie bieten, sich in einem Gebiet befindet, in dem Zwangsversteigerungen auftreten.

    Wenn Sie die Immobilie und notwendige Renovierungen in bar bezahlen können, sind Sie in einer beneidenswerten Lage. Deshalb entscheiden sich einige Käufer, sich mit externen Investoren zusammenzuschließen, die ihnen im Frontend helfen und die Gewinne teilen können, wenn das Haus wieder auf den Verkaufsblock geht. Barabhebungen machen einen beträchtlichen Teil der REO-Verkäufe aus.

    Finanzierungsoptionen für ausgeschlossene Häuser

    Sie können eine Hypothek verwenden, um ein REO-Eigentum zu kaufen, obwohl private Kreditgeber dazu neigen, über Abschottungsgeschäfte der Finanzierung abzuschweifen. Allerdings gibt es zwei Finanzierungsmöglichkeiten für diejenigen, die sich qualifizieren - 203 (k) Darlehen von der Federal Housing Administration (FHA) und das HomeSteps-Programm durch Freddie Mac, eines der staatlich geförderten Unternehmen, die Hypotheken zurückkaufen.

    Die FHA entwarf ihre 203 (k) Hypotheken, um die Sorgen von Banken zu lindern, die ansonsten vor der risikoreichen REO zurückschrecken würden. Einkäufe. Indem sie Kreditnehmern eine Hypotheken-Versicherungsprämie in Rechnung stellen, können sie Kredite garantieren, die von privaten Kreditgebern gemacht werden, die an dem Programm teilnehmen.

    Für die Kreditnehmer ist einer der großen Vorteile die Möglichkeit, den Hauskauf, zuzüglich notwendiger Reparaturen, in einer einzigen Hypothek zu finanzieren. Die einfachere Version, ein schlanker 203 (k) Kredit, ist für begrenzte Reparaturen gedacht, die keine technischen oder architektonischen Pläne erfordern. Einzelpersonen können bis zu 35.000 Dollar über dem Verkaufspreis des Hauses ausleihen, um grundlegende Heilmittel wie neue Geräte, Abstellgleis und Fenster zu decken.

    Bei umfangreicheren Fixes, wie zum Beispiel dem Aufbau einer Ergänzung oder der Pflege von strukturellen Schäden, ist ein traditionelles Darlehen von 203 (k) in der Regel die beste Option. Im Gegensatz zur stromlinienförmigen Variante müssen Hauseigentümer mindestens $ 5.000 herausnehmen; Der Höchstbetrag basiert auf FHA-Limits für jeden Landkreis. Darüber hinaus müssen Sie für einen unabhängigen Berater bezahlen, um die Immobilie zu überprüfen und zu überprüfen, ob die Arbeit den Programmrichtlinien entspricht.

    Ein zusätzlicher Nachteil dieser Kredite ist der Preis. Neben der Zahlung von Hypothekenversicherungen zahlen Kreditnehmer in der Regel Zinsen, die um einen viertel Prozentpunkt höher sind als bei herkömmlichen Krediten. Sie müssen sich auch um einen oder zwei Punkte kümmern, die Vorabgebühren sind, die jeweils 1% des Hauptbetrags ausmachen.

    Abbildung 1. Ein Vergleich zwischen traditionellen 203 (k) Darlehen und der gestrafften Version.

    (Quelle: Website der Bank of America)

    Freddie Mac stellt Liquidität für den Hypothekenmarkt bereit, indem er Kredite von Banken kauft, sie bündelt und sie als Wertpapiere an Investoren verkauft. Mit HomeSteps bietet die Organisation - durch ihre privaten Finanzierungspartner - spezielle Finanzierung für diejenigen, die nur die abgeschotteten Eigenschaften kaufen wollen, die sie besitzt. HomeSteps ist derzeit nur in den folgenden Bundesstaaten verfügbar: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, North Carolina, South Carolina, Tennessee, Texas und Virginia.

    Wenn Sie in einem dieser Staaten leben, hat HomeSteps einige signifikante Vorteile. Das wichtigste unter ihnen ist, dass Sie keine Hypothekenversicherung kaufen müssen, was sie von 203 (k) Darlehen unterscheidet. Das allein kann Käufer sparen Hunderte, sogar Tausende von Dollar im Laufe der Hypothek. Darüber hinaus erfordert eine HomeSteps-Hypothek keine Bewertung bei der Entstehung, was eine große Hürde für diejenigen sein kann, die einen konventionellen Kredit suchen.

    Käufer finden auf der HomeSteps-Website eine Liste mit Einfamilien-, Eigentumswohnungs- und Mehrfamilienhäusern.

    Auf der Oberfläche können abgeschottete Häuser sehr ansprechend aussehen. Allerdings können die Kosten extrem unvorhersehbar sein, und die zugrunde liegenden Schäden können eine Immobilie unerwünscht machen. Der Kaufprozess ist oft schleppend, was in den Köpfen der Käufer nachdenklich stimmen könnte, während die starke Nachfrage nach verlockenden Zwangsversteigerungen einige hoffnungsvolle Käufer wegdrängen könnte.

    Mit allem, was gesagt wird, können abgeschottete Häuser zu unglaublichen Deals werden. Käufer haben die einzigartige Möglichkeit, für Wohnungen, die ihnen unter normalen Umständen nicht zur Verfügung stünden, einen niedrigeren Marktwert zu zahlen. Wenn es auf der Erwerbsseite Einsparungen gibt, verbessert dies die Wahrscheinlichkeit, dass der Käufer eine Wertsteigerung seines Vermögenswertes erzielt, und einen Gewinn aus seiner Investition, wenn er in der Zukunft verkauft.

    Wenn man verantwortungsbewusst handelt, kann der Kauf eines abgeschotteten Hauses einem Käufer viele Vorteile für viele Jahre einbringen.

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